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解局 宝龙10亿票据里的商业地产模型

2019-03-09 19:54
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  观点地产网 重资产模式的商业地产并不是每家企业都能耗得起的。不过,主打商业地产的宝龙仍然选择面对。

  最新消息,宝龙通过全资附属公司上海宝龙实业发展(集团)有限公司,发行了规模为10亿元的中期票据,资金用途包括补充公司营运资金与偿还公司债务。

  公告显示,该笔募集资金里将有7亿元用于偿还金融机构借款,主要是用于偿还宁波奉化宝龙广场、上海临港宝龙广场、宁波江北宝龙广场、厦门宝龙一城和上海七宝宝龙城五个商业项目的开发贷。

  事实上,这已经不是宝龙地产今年第一次为开发商业项目融资了。1月18日,宝龙发行了一笔规模为3亿元的超短期融资。所募集的资金同样拿出7成用于偿还包括上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场和厦门宝龙一城三个商业项目的开发贷。

  值得注意的是,该笔超短期融资券总注册额度是30亿元,目前发售的是第一期。而这30亿中,将拿出21亿元用于偿还金融机构借款。

  业内人士指出,基本上商业地产的盈利模式主要分为租金收入、商业出售和资产增值等,过往由于较长的营运周期和资金投入,新进的商业地产发展商选择非中心城市的外围突破。

  但这一模式并不适合宝龙地产。在2009年上市之后,宝龙地产也曾尝试过进军三四线城市,然而效果并不如人意。

  宝龙地产于2013年调整了发展战略,提出“以上海为中心,深耕长三角”的战略,掉头转向布局一二线城市并坚持至今。

  公开资料显示,目前宝龙在全国共有84个项目,纯住宅项目仅有14个。其中,上海布局16个项目中,有14个是纯商业项目。整体而言,宝龙地产有超过七成项目位于长三角地区,其他包括洛阳、厦门、天津等二线城市均有分布。

  从产品线来看,宝龙地产分为了宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。三类产品的定位分别为(超)高端、中高端及中端系列产品。

  其中,最尾端的宝龙广场业态包括了购物中心、超市、百货公司、电影院、住宅物业等。此外,宝龙一城和宝龙城几乎是以纯商业为主。除此之外,宝龙还将艺术、文化等元素加入到商业项目中。

  不过,一二线城市布局、中高端的产品定位、多元素的融入种种特点决定了,宝龙地产的商业项目在具备着可观的升值前景,同时从投资开发到运营环节都需要付出更大的成本代价。

  以上海青浦宝龙广场为例,该项目预计总投资29亿元,截止2018年9月30日,已投资26.84亿元。于2018年1-9月,该项目公司的主营业务收入为2.45亿元,而业务成本为1.54亿元。另外,扣除自有营运资金后,该项目2018年的营运资金还存在着约1.32亿元的缺口。

  业内人士表示,正是由于投资运营成本的缘故,即便宝龙是一家主打商业地产的房企,也同样不能免俗,在部分商业项目要采用“以住养商”的策略。

  在宝龙所有项目中,除了位于上海和浙江杭州等,其余大多数商业项目中均有相配套的住宅项目。截止去年上半年,宝龙商业和住宅业务销售金额分别为31.42亿元和131.99亿元。

  不过,这种商业模型也为宝龙地产的销售数字增加一笔亮色。从整体来说,宝龙地产在2018年实现销售总额410.36亿元,同比增长96.5%。2019年1月,实现销售额31.81亿元,同比增加约53.8%。

  截至2018年6月30日,宝龙地产的借款总额约为443.96亿元,增幅约为24.9%。其中,一年内到期的借款约为137.51亿元,一年后到期的借款约人民币306.45亿元。截至6月30日,宝龙的现金量约为133.17亿元。

  如今,宝龙地产经营及管理的商业综合体共有39个,运营面积约400万平方米。根据计划,2019年开业商场将达到48家,2020年达到55家。