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上半年长沙楼市关键词盘点

2019-07-28 23:23
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  2019年上半年,长沙坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,完善住房市场体系和住房保障体系,开展“一城一策”试点,在政策基调指引下,长沙房地产市场实现稳定预期,一季度长沙房地产市场较为冷淡,直至3月下旬市场逐渐回暖,二季度开发商加快供货节奏,争抢市场份额。

  0731地产研究院数据表明,今年上半年长沙住宅供应916万平米,成交847万平米;全市住宅均价8300元/平米,内五区均价10166元/平米;五区商办成交105万平米,二手房成交115万平米;阳光城、万科、长房霸榜房企前三,销售金额均超30亿元;在这一串串数据的背后,长沙楼市的脉络依稀可见。我们梳理了上半年的几大关键词来描绘长沙楼市发展轨迹。

  湖南中原战略研究中心数据显示,去年三季度以来,有效客量持续稀释,来访量低位徘徊;今年1-6月整体来访量继续走低,略低于去年四季度;接近于2014年历史低位水平。

  一季度供应惨淡,来访转认购率延续去年颓势,整体维持在7%低位水平;二季度以来,开盘量猛增,性价比项目纷纷拿证开盘,带动来访转认购率回升至11%。整体认购率由2018年上半年的88%高位水平,下调至2018年下半年的70%,今年上半年,整体开盘认购率继续下调至59%;客户购房心态理性。

  2019年上半年中原监控六区一县住宅项目开盘158次,其中开盘认购率低于60%的项目74个,占比接近一半;而认购率在80%以上项目64个,占比达41%;开盘分化现象明显;由“6·25”新政之前,到“6·25”新政后半年,再到“6·25”新政后一年,开盘结构出现高位集中到均衡、均衡到分化趋势。

  2019年上半年土地市场整体成交面积622万平方米;供应面积979万平方米,6月单月供应408万平方米,为上半年供应主力月份;上半年土地供应提速,供应量比去年同期上涨43.1%;成交楼面价自2015年下半年起整体呈上升趋势。

  双限地为上半年供地主流,约占总供应量的五成以上,优质“双限地”竞争激烈,形成一股“熔断潮”。

  据长沙克而瑞机构数据显示,2019年上半年共计供应双限地19宗,其中12宗成功“熔断”,溢价率最高达25%;随着双限地限价政策的放宽,房企的利润空间可控,加之上半年房企资金宽裕的情况下,房企对于优质双限地的竞逐更加激烈,上半年土地市场双限地熔断呈常态。

  2019年上半年最高住宅(毛坯)限价达到了12900元/平米,土地限售价格整体上扬;各区域双限地最高限价不断接近,各梯队的价格差距仅1000元/㎡左右,区域房价梯队特征弱化,是后市成交分化的重要原因。

  据市场机构统计,从成交面积段来看,长沙上半年100㎡以下成交占比减少,110~144㎡之间成交占比提升明显,200㎡以上成交占比基本持平。由于限购政策的收紧,市面上房票紧缺,导致购房者对于房票也“格外珍惜”,且市面上多以刚需为主,这些刚需购房者更加倾向于买房一步到位,因此大面积的户型产品更受欢迎。另外,从成交总价上看,客户总价承受力也逐渐增强。2019年上半年65%成交集中在80万~160万元,100万~200万元成交占比持续增大,200万元以上成交占比基本持平。而在2018年大部分的成交总价还是集中在60万~140万元的区间段。

  去年以来,长沙市场上全装修楼盘不断出现维权事件。今年上半年,全装修楼盘在去化率上远低于毛坯项目。根据湖南中原研究中心的数据显示,2019年上半年全装修项目共推出了55个,16737套房源,成交8145套房源,认购率49%;而毛坯项目共推出了103个,27365套房源,成交18378房源,认购率67%。

  毛坯项目的认购率高于全装修项目,可以看出市场上客户还是更倾向于毛坯项目。另一方面,客户调研数据也显示客户趋向优先考虑毛坯,主要原因在于精装修价格贵,增加了买房成本;装修质量不行;装修样式统一不喜欢等。